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Injerencia en las Zonas Comunes (Heraldo de Aragón 6 de junio de 2020)

Con el paso de fases, vuelve la cuestión nunca regulada, de la utilización de las zonas comunes de las comunidades de propietarios, y ahora, con la llegada del calor, de las piscinas.

La declaración del estado de alarma, Real Decreto 463/2020, únicamente limitaba la utilización de las vías o espacios de uso público, e igualmente, en cuanto a las zonas deportivas o de recreo, suspendía su “apertura al público”.

Por consiguiente, los espacios privados, en algunos casos muy amplios e incluso con zonas deportivas, de juegos y piscina, que en modo alguno son públicos ni están abiertos al uso público, no podían entenderse incluidos en tal norma.

Tal ausencia de prohibición, fue suplida, a mi entender de forma inaceptable, por los administradores de fincas, que publicaron lo que no eran sino opiniones, considerando que “por analogía” tales normas podían aplicarse a las zonas comunes. Y digo inaceptable, porque los administradores de fincas, son gestores contratados, asesores, que en modo alguno pueden suplir la voluntad de quién les contrata, y mucho menos imponer normas o interpretaciones jurídicas. Y lo más grave es que las autoridades policiales dieron por buenas lo que no eran sino simples opiniones, incluso remitiéndose a ellas a través de sus páginas web.

En el momento álgido de la pandemia, el miedo evito cualquier discusión, y se mantuvo el confinamiento entendido como paredes de tu casa, alejado de las zonas comunes, que también son tuyas.

Sin embargo, el inicio de la reapertura, puso de relieve que el uso de dichas zonas, en cuanto privadas, seguía sin regularse, reconociendo incluso el Vicepresidente Pablo Iglesias que, siendo espacios privados, cada comunidad debía autogestionarse.

Pero los administradores de fincas, verdaderos protagonistas, por afán propio, de esta historia, no se conformaron, manifestando, en sendas cartas al Gobierno, que las comunidades no pueden decidir qué hacer con sus zonas comunes. ¿Será que tienen que decidirlo ellos?

Ante tal presión, el Ministro de Sanidad, aventuró una posible norma para comunidades de vecinos, norma nunca emitida y que, sinceramente, creemos de muy difícil elaboración habida cuenta a la ilimitada casuística existente.

Ahora surge la cuestión de las piscinas. Y tenemos una reiteración de lo ya ocurrido.

Los decretos publicados, especialmente el de 17 de mayo, limita la normativa a piscinas públicas, tanto deportivas como recreativas y por tanto siguen sin prohibirse su uso y ni siquiera regularse, las piscinas comunitarias.
Inasequibles al desaliento, los administradores de fincas mandaban una carta al Ministro de Sanidad el 27 de abril requiriéndole una normativa y en la que, reconociendo expresamente la falta de regulación, pedían nada menos que el control por el gobierno de las piscinas privadas: “En muchos territorios estas piscinas se consideran privadas y son ajenas al control de las administraciones lo que quizás debería ser revisado en este año.” Inaudito. Mientras, y a pesar de reconocer este vacío legal siguen publicando en los medios pseudonormas de uso, que algunas comunidades han confundido con normativa legal.

En conclusión, actualmente no existe prohibición alguna ni criterio legal sobre del uso de zonas comunes ni de piscinas comunitarias. Cada comunidad deberá ser la que teniendo en cuenta sus singulares circunstancias regulará sus zonas comunes y campos de juegos, y lo mismo en cuanto a las piscinas, (no es lo mismo una piscina pequeña para ochenta vecinos que una grande que sólo utilizan veinte y sus espacios alrededor varían extraordinariamente), normas que lógicamente tendrán en cuenta las recomendaciones de sanidad respecto a la pandemia, es decir, respetar la distancia social, cierre de vestuarios o baños comunes o continua desinfección de estos, e incluso limitar el acceso a personas ajenas a la propiedad.

Jose María Lumbreras Lacarra
Lumbreras Abogados

Arbitraje en Sociedades Mercantiles

Recientemente se ha popularizado al inclusión en los Estatutos de sociedades anónimas y, especialmente, limitadas, de cláusulas de arbitraje que tratan de derivar los conflictos entre socios a Tribunales de Arbitraje. Tal posibilidad, prohibida hasta hace no demasiado tiempo por los tribunales, ha venido paulatinamente aceptándose, pero con limitaciones.
En primer lugar se mantiene la exclusión del arbitraje, sea de hecho o de derecho respecto a aquellas cuestiones que se consideran de derecho necesario, reduciéndose por tanto a discusiones sobre interpretación de estatutos o su aplicación. Ello deriva tanto de la necesidad de protección de algunas materias sensibles, como de la propia Ley de arbitraje. Así, el art. 1 L 36/1988 de 5 de diciembre, de Arbitraje, dispone que el objeto del arbitraje deben ser materias de libre disposición, lo que ratifica el art. 2.1 b). Aquellas indisponibles no pueden pretenderse englobar bajo cláusula de sometimiento, por tanto.
No podría por tanto derivarse a un arbitraje el derecho a la información de un socio, su solicitud de convocatoria de junta, conflicto de intereses, abuso de posición, o cualquier otra cuestión específicamente impuesta por el legislador para proteger los derechos de los accionistas y partícipes, especialmente de los minoritarios.
Como resumen del sentir jurisprudencial al respecto, la Sentencia Aud Prov de Madrid. 248/2005 01/07/2005:
“La sentencia de la audiencia, por el contrario, mantiene que es materia que no es objeto de arbitraje; literalmente «la nulidad de Juntas generales e impugnación de acuerdos sociales, está sustraída a la posibilidad del convenio de que hablan los arts. 1, 5 y 11 de la normativa citada, ya que los preceptos que regulan el procedimiento para la celebración de las Juntas, en las sociedades anónimas están dictados en garantía de los socios accionistas y minorías frente a posibles abusos e irregularidades de los administradores, y desde luego no pueden considerarse «asuntos sociales» de los que habla el art. 16 de los Estatutos, y rigiéndose por normas de «ius cogens» constituye materia indisponible, según el espíritu que preside el art. 1 y 2 b) L 36/1988 , pues el desarrollo futuro de las Juntas generales, con sus normas, sobre convocatoria, constitución, quórum o celebración de acuerdos, así como sobre representación y obtención de mayorías, son materias regidas por estrictas formalidades legales, tanto de la Ley 17 de junio de 1951 , como de la nueva Ley de 25 de julio de 1989, sobre Sociedades Anónimas»